QUANDO L’AMORE FINISCE MA L’AFFITTO RESTA
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Può succedere che si decida di andare a vivere insieme e si prenda un appartamento cointestando il contratto di locazione, con l’idea che tutto sarà meraviglioso.
Ma poi l’amore finisce e cosa possiamo fare?
Tranquilli, uno dei due conduttori può svincolarsi dal contratto prima della sua scadenza, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso. Senza necessità di alcun consenso da parte dell’ex o del proprietario.
Il conduttore “uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso (6 mesi indicando i gravi motivi, di norma) o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore. In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali.
In questo caso si parla di “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell’intero canone.
E se il canone risulterà troppo costoso chi resta dovrà cercare un nuov “fidanzat” o un coinquilin* oppure lasciare a sua volta la dimora.
A supporto di questa tesi vi citiamo una vecchia sentenza della Cassazione (n.1011 del 27 febbraio 1978) secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).
E ora passiamo agli aspetti fiscali di un recesso parziale. Innanzitutto bisogna comunicare
all’Agenzia delle Entrare a recesso avvenuto. La rivista telematica dell’Agenzia delle Entrate (Fiscooggi) a un quesito analogo rispondeva:
Fermo restando quanto pattuito circa le modalità e i termini del recesso di norma, nei contratti con pluralità di conduttori, la disdetta da parte di uno di essi non fa cessare l’obbligo per gli altri di continuare a versare per intero il canone di locazione. In tale ipotesi, infatti, questi ultimi sono obbligati in modo solidale e unitario all'adempimento delle norme previste dal contratto stesso. Il recesso parziale di uno dei conduttori dovrà in ogni caso essere debitamente registrato (verificandosi in tal caso una cessione senza corrispettivo Ciò in quanto la cessione di contratto è l’unico atto soggetto a tassazione, anche se in regime di cedolare secca.
Sarà necessario pagare l’importo di 67 euro tramite il modello F24 Elide (codice tributo 1502) e presentarlo all’Ufficio AdE presso il quale il contratto è stato registrato, unitamente al modello RLI compilato secondo le indicazioni seguenti:
1) Nella sezione ADEMPIMENTI SUCCESSIVI optare per CESSIONE. La data da indicare è quella di cessione/subentro, ovviamente (ovverosia la data di risoluzione del rapporto con il conduttore uscente);
2) nella stessa parte riportare gli elementi identificativi del contratto ceduto;
3) inserire il locatore come richiedente (l’IBAN dovrà essere il suo), tipo soggetto 1;
4) nel quadro B (soggetti) non indicare nulla nella parte del locatore, nella parte dei conduttori indicare prima il conduttore cedente/uscente (barrando la casella relativa) e poi quello cessionario/residuo, anche in questo caso barrando la casella relativa.
Nell’augurio che la relazione finita porti a nuovi e felici risvolti, per l’affitto i tempi medi stimati per una ripartenza sono di circa 6 mesi.
Se sei il proprietario di un immobile affittato ad una coppia ed uno dei due dà il recesso parziale non devi temere nulla perché l’affitto lo paghiamo noi, per tutta la durata del contratto.
