FAQ2022-12-20T09:31:42+00:00

F.A.Q. Proprietario

Cosa sapere per affittare in piena sicurezza!

Se c’è la muffa posso chiedere i danni?2022-12-15T10:51:46+00:00

La questione è ampiamente dibattuta. Per capire se la risposta è un sì o un no dipende dalla causa della muffa. Se parliamo di muffa causata dall’inquilino perché non fa arieggiare bene gli ambienti, ad esempio, allora è il proprietario a poter chiedere di intervenire. Se invece la muffa è dovuta a un vizio della casa concessa in affitto e se il proprietario non volesse porvi rimedio, allora l’inquilino potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto se non fosse possibile continuare a vivere in quella casa e valutare una contestuale richiesta di risarcimento dei danni subiti.

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Il proprietario può entrare in casa quando ci sono io?2022-12-15T10:51:25+00:00

Questo è un rigoroso no! Il prorpeitario deve consegnare tutte le copie delle chiavi e accordarsi con l’inquilino per eventuali visite. L’inquilino deve concedere, sulla base della propria disponibilità, l’opportunità di far visitare l’immobile ad eventuali acquirenti o nuovi inquilini.

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Se il proprietario vende, devo andar via?2022-12-15T10:51:03+00:00

Il proprietario non può dare disdetta in qualsiasi momento, per nessun motivo; ma solo in corrispondenza delle scadenze individuate e con adeguato preavviso. Può però vendere l’immobile cedendo al futuro acquirente il contratto così com’è, quindi con le stesse condizioni e la stessa durata. Può invece dare disdetta alla prima scadenza usando la vendita come motivo, dovendo però riconoscere il diritto di prelazione all’inquilino. Quindi se il prorpeitario vi comunica l’intenzione di vendere, ma voi avete ancora tre anni di contratto, non c’è bisogno di preoccuparsi.

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Posso prendere la residenza nella casa in affitto?2022-12-15T10:50:36+00:00

Se vivo stabilmente in un posto, con un regolare titolo abitativo qual è un contratto di affitto, è possibile chiedere di prendere la residenza in quell’immobile. È sempre meglio informare il prorpeitario di tale richiesta e accertarsi quindi che non ci siano altre persone che hanno lì la residenza. Non vi è un obbligo, d’altra parte, di procedere con il cambio di residenza, ma certamente far coincidere la residenza con il luogo in cui si vive principalmente rappresenta la scelta migliore e più semplice.

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Devo pagare la tassa sui rifiuti?2022-12-15T10:50:12+00:00

La tassa sui rifiuti va pagata da chi occupa l’immobile, ovvero da chi ci vive. Detto questo è facile dedurre che nel caso di un immobile in affitto è l’inquilino a doverla pagare, facendo regolare denuncia presso l’ufficio tributi di competenza. L’imposta, infatti, viene calcolata in base ai mq e al numero di persone che vivono nella casa.

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Quali sono le spese a carico dell’inquilino?2022-12-15T10:49:48+00:00

La suddivisione più semplice che si fa in questi casi è quella tra spese ordinarie che sono a carico dell’inquilino (ovvero le spese condominiali per pulizia scale, luce, gas; le bollette legate ai consumi; le piccole riparazioni) e quelle straordinarie a carico del proprietario che comprendono interventi di sostituzione dei componenti. Per fare un esempio classico: la pulizia periodica della caldaia compete all’inquilino, l’eventuale sostituzione della caldaia perché ormai vecchia compete al proprietario.

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Quanto durano i contratti?2022-12-15T10:49:26+00:00

Per legge i contratti di locazione ad uso abitativo con canone libero hanno una durata minima di 4 anni, con uno stesso periodo di rinnovo automatico di 4 anni. Accanto a questo contratto ci sono i contratti cosiddetti “del secondo canale” che permettono di avere durate diversa:

  • Di 3 anni + 2 di rinnovo automatico per i contratti a canone concordato
  • Di 18 mesi massimo nel caso di contratti transitori che devono avere documentate motivazioni di transitorietà
  • Di 6 mesi minimo, fino a un massimo di 36 mesi con uguale periodo di rinnovo per i contratti per studenti universitari fuori sede.
  • Di massimo 30 giorni i contratti brevi.

Ci sono poi i contratti completamente liberi, regolati dal codice civile che sono quelli previsti per i contratti a uso turistico, ad esempio.

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Il deposito cauzionale viene restituito?2022-12-15T10:49:05+00:00

Il deposito cauzionale, da non confondere con la caparra che si versa all’inizio per “impegnarsi” a prendere in affitto la casa, è la garanzia che l’inquilino rilascia al proprietario come fondo per eventuali danni o debiti a fine locazione. Questo vuol dire che a fine contratto, quando si andranno a restituire le chiavi, si fa un giro di controllo e si verifica che la casa venga riconsegnata in buono stato, che non ci sono altre spese da pagare. In queste circostanze il deposito va restituito dalla proprietà, che di solito chiede una settimana o 10 giorni per poter visionare bene il tutto e restituire l’intera cifra, oppure contestare eventuali danni che emergono dal giro di controllo. Se infatti il proprietario, per fare un esempio consegna un tavolo nuovo e senza graffi (come da verbale di consegna firmato) e poi si ritrova con un tavolo con un buco nel centro, farà le foto di questo danno e chiederà di trattenere dal deposito consegnato una cifra adeguata a riparare o ricomprare il tipo di mobile danneggiato.

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Possono aumentarmi il canone di affitto di anno in anno?2022-12-15T10:48:42+00:00

Dipende!! Se il proprietario è in regime di cedolare secca non è possibile aumentare il canone di affitto per tutto il periodo in cui aderisce a tale regime fiscale. Se il proprietario è in regime Irpef e se nel contratto è riportato uno specifico articolo che prevede l’aggiornamento, allora in corrispondenza della scadenza annuale è possibile aumentare il canone sulla base dell’indice Istat, di solito (salvo diverse e specifiche indicazioni) riferendosi all’indice del mese precedente quello della scadenza. Ad esempio: contratto libero di 4 anni + 4 con decorrenza dal 15/05/2021, viene rinnovato al 15/05/2022 aggiornando il canone di 7.200 euro annui con l’indice Istat di aprile 2022 che corrisponde al +5,8%, ovvero da quel momento l’inquilino pagherà 635 euro al mese, invece di 600 euro. Tale nuovo canone è quello che va registrato presso l’agenzia delle entrate e sui si calcoleranno le relative imposte. Non è possibile, invece, richiedere aumenti arbitrari e fissi, non legati ad uno specifico valore Istat.

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Come e quando posso andar via se sono in affitto?2022-12-15T10:47:47+00:00

Come inquilino, in ogni tipologia di contratto, è prevista la possibilità per l’inquilino di dare disdetta anticipata rispetto alla scadenza prevista, se ricorrono gravi motivi, ovvero motivi non prevedibili e non noti quando si è preso in affitto l’immobile. La tempistica dipende dalla tipologia di contratto e da quanto pattuito all’interno del contratto stesso; la disdetta solitamente va inviata tramite raccomandata scritta con ricevuta di ritorno.

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Cosa succede se l’inquilino danneggia la casa?2022-12-15T10:37:39+00:00

Questo, oltre alla morosità, l’incubo principale dei proprietari che affittano casa. Per proteggersi c’è una cifra, il deposito cauzionale, che l’inquilino versa prima di entrare nell’immobile proprio per coprire eventuali danni, Di solito il deposito cauzionale corrisponde a due o tre mensilità. Si dovrebbe redigere un verbale dettagliato di quanto presente nella casa che viene concessa in affitto ed è sempre meglio andare a specificare lo stato esatto delle cose. Per esempio se il divano ha già una macchia è meglio segnalarlo; alla fine se alla riconsegna della casa si vede che oltre a quella macchia c’è un cuscino del tutto strappato, allora si potrà contestare tale danno.

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L’inquilino deve prendere obbligatoriamente la residenza?2022-12-15T10:37:17+00:00

Non vi è un obbligo da questo punto di vista; semplicemente sarebbe buona norma far corrispondere la residenza con in luogo in cui si vive stabilmente. L’obbligo di residenza potrebbe riguardare l’inquilino che prende in affitto un immobile con contratto a canone concordato 3 +2, per il quale i comuni che prevedono un’aliquota Imu agevolata richiedono espressamente l’utilizzo del bene come abitazione principale da parte dell’inquilino.

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Posso aggiornare il canone? / Aumentarlo?2022-12-15T10:36:56+00:00

Dipende: l’aggiornamento è possibile se non si è optato per la cedolare secca e se è stato correttamente riportato il relativo articolo all’interno del contratto. La misura dell’aggiornamento è solitamente legata all’indice Istat, quello del mese precedente il rinnovo annuale. Non è possibile, invece, aumentare arbitrariamente il canone di una cifra fissa, neanche alla proroga dopo i 4 anni.

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Posso entrare in casa mia anche se è affittata?2022-12-15T10:36:34+00:00

Affittando un immobile di proprietà vanno consegnate tutte le copie delle chiavi disponibili e soprattutto si cede di fatto il diritto all’utilizzo del bene, dietro pagamento del corrispettivo pattuito. Quindi se ci fosse necessità di far visitare l’immobile perché è da vendere o perché dopo la disdetta dell’inquilino cercate un nuovo occupante, se volete verificare quali migliorie si possono apportare o quali danni sono stati provocati da eventuali perdite, in ogni caso dovete concordare con l’inquilino giorno e orario di vista. Solo avvisando l’inquilino e solo mettendosi d’accordo per entrare è possibile procedere alla visita dell’immobile.

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Cosa succede alla scadenza del contratto?2022-12-15T10:36:11+00:00

Nel momento in cui registro il contratto indico una data di scadenza dello stesso che si riferisce allo scadere dei primi 4 anni, ad esempio, in caso di contratto libero con cedolare secca. Se dopo 4 anni non intervien la disdetta da nessuna delle due parti, allora devo procedere comunicando la proroga del contratto per i successivi 4 anni. Il contratto rimane invariato nelle condizioni prese.

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Posso affittare la mia prima casa?2022-12-15T10:35:38+00:00

Domanda molto frequente e risposta parecchio complessa. Diciamo che se compro un immobile, con le agevolazioni prima casa (imposte scontate) come investimento, avendo già la residenza in quel comune, ma in un altro immobile, posso certamente affittare la prima casa e non avere alcun tipo di problema. Se, invece, compro una prima casa in un comune in cui non ho residenza e non lavoro e pertanto dichiaro di metterci la residenza entro un anno dall’acquisto, allora sono un po’ più in difficoltà. Lo stesso immobile non potrebbe risultare affittato e usato direttamente come propria abitazione. Qui l’escamotage potrebbe essere quello di affittare una porzione d’immobile, ma occhio alle possibili convivenze! Attenzione anche perché a livello fiscale l’immobile prima casa ma affittato viene trattato come seconda casa ai fini Imu.

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Quanto guadagno affittando e quanto pago allo stato?2022-12-15T10:35:15+00:00

Il guadagno dipende da 3 fattori:

  1. Il primo, semplice, è quello rispetto al canone richiesto. Quello che guadagno sarà dato dal canone pattuito per i 12 mesi all’anno. Quindi se ogni mese l’inquilino paga il canone di 620 euro, all’anno la mia entrata sarà di 7.440 euro.
  2. Il secondo fattore è determinato dal tipo di contratto che andrò a stipulare, infatti se affitto l’immobile con un contratto che implica l’utilizzo di un canone concordato, segnalerò la locazione agevolata per ottenere le varie agevolazioni fiscali.
  3. Il terzo fattore è legato alla scelta del regime fiscale. Ovvero se rimango in regime Irpef, allora i miei 7.440 euro, meno il 5% in caso di canone libero o – 33,5% in caso di contratto a canone concordato, si sommeranno ai miei redditi personali e si applicheranno le relative aliquote Irpef per scaglioni. Se opto, invece, per la cedolare secca, allora come esborso fiscale dovrò considerare il 21% sui 7.440 euro in caso di contratto libero e 10% in caso di contratto a canone concordato.

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Cosa posso fare se l’inquilino non paga? Posso mandarlo via senza fare lo sfratto?2022-12-15T10:34:47+00:00

La procedura individuata per legge è quella per cui dopo 20 giorni di ritardo nel pagamento anche solo di una mensilità, è possibile rivolgersi ad un avvocato per iniziare la procedura di sfratto per morosità. Se il ritardo riguardasse le spese condominiali, invece, la cifra non pagata dovrebbe essere pari a due mensilità di canoni. Sappiamo bene che i tempi e i costi di una causa di sfratto sono eccessivi, ma questo è l’unico modo legale per riavere la casa, provare a recuperare il debito e non dover pagare le imposte sui canoni non percepiti. Certamente se si riuscisse a trovare, anche in questo caso, un accordo diretto con l’inquilino e un piano di rientro, questa sarebbe la soluzione ottimale.

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Se la casa è affittata ma io ne ho bisogno subito, posso riaverla indietro?2022-12-15T10:34:22+00:00

La risposta di legge sarebbe no: da parte del proprietario della casa concessa in affitto è possibile dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuale e con sei mesi minimo di preavviso. Questo vuol dire che se il contratto libero di 4 anni + 4 è iniziato il 01/07/2021 e dopo un anno ti serve la casa, dovresti aspettare lo scadere dei primi 4 anni, quindi il 2025, per poter dare disdetta, massimo entro gennaio, portando come motivazione quella dell’utilizzo personale del bene. Ma se anche il contratto fosse stato semplicemente prorogato per latri 4 anni nel 2021, dovresti aspettare in ogni caso il 2025 per chiedere indietro l’immobile, senza motivare però la disdetta. Questa la risposta della legge, a prescindere da questo è possibile trovare un accordo direttamente con l’inquilino, che potrebbe valutare magari di spostarsi o di richiedere una sorta di buonuscita per lasciare prima la casa.

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Come selezionare l’inquilino perfetto?2022-12-15T10:32:20+00:00

Innanzitutto definiamo come perfetto l’inquilino che paga sempre e regolarmente, che tiene in ordine la casa e si comporta correttamente con i vicini. Quindi dal punto di vista economico andremo ad accertarci delle sue entrate (dichiarazione dei redditi, busta paga, tipo di contratto) e di quelle di altri conviventi o di garanti se necessari; possiamo chiedere referenze se ha già vissuto in affitto e capire quali sono le motivazioni per cui va in affitto. Se parliamo, ad esempio, di una coppia che sperimenta la convivenza, un contesto abitativo residenziale potrebbe essere una soluzione stabile e duratura. In ogni caso, poiché del domani non v’è mai certezza è sempre meglio lasciare le valutazioni ad un professionista e stipulare sempre forme di garanzie, come quelle di affittosicuro.

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