Contratto 3+2: residenza del conduttore, obbligo o leggenda metropolitana?
Da oltre 25 anni, in SoloAffitti ci impegniamo a fare chiarezza nel mondo delle locazioni...
Introduzione:
Da oltre 25 anni, in SoloAffitti ci impegniamo a fare chiarezza nel mondo delle locazioni, confutando falsi miti e leggende metropolitane che spesso si diffondono attorno a questo settore.
Nell'ultimo articolo abbiamo sradicato il falso mito del divieto di residenza in caso di contratto transitorio, uno dei luoghi comuni più diffusi.
Qualora te lo fossi perso, lo puoi recuperare cliccando QUI.
Oggi invece, vogliamo affrontare un'altra leggenda metropolitana che circola nella locazione: l'obbligo di residenza per i conduttori che stipulano un contratto 3+2.
Molti credono che sia necessario che il conduttore risieda nell'immobile preso in locazione, ma è davvero così?
In questo articolo, faremo chiarezza sulla questione, e ti spiegheremo anche cosa cambia a livello fiscale.
Buona lettura!
Cosa dice la legge in merito: scopriamo la verità!
Contrariamente a quanto si crede, l’obbligo di residenza del conduttore ai fini della stipula di un contratto 3+2 non esiste.
Nessuna norma, infatti, pone una simile condizione:
Non lo fa la Legge 431/98, che ha introdotto questo contratto
Non lo dice il D.M. 30/12/2002, che al tempo fornì le prime indicazioni di base per gli accordi territoriali
Non c’è traccia nemmeno nel D.M. 6/1/2017, il più recente ad oggi
Insomma, non ci sono proprio dubbi in merito: il contratto 3+2 rimane valido, anche se il conduttore non risiede nell'immobile preso in locazione.
Ciò che conta, invece, è che l'immobile rispetti determinate caratteristiche e che siano rispettate le condizioni previste dall'Accordo Territoriale applicabile.
Ma cosa avviene esattamente da un punto di vista fiscale? Vediamolo insieme.
Residenza del conduttore e contratto 3+2: cosa cambia a livello fiscale
Per capire come la residenza del conduttore possa influire sulle agevolazioni fiscali, è importante fare alcune distinzioni.
In generale, l'agevolazione fiscale (cedolare al 10% o maxi-deduzione IRPEF e sconto sull’imposta di registro) è riconosciuta al locatore indipendentemente dal fatto che il conduttore adibisca o meno l'immobile a sua abitazione principale.
L'art. 8 della legge 431/98, che riconosce le agevolazioni fiscali a questo tipo di contratti, non fa alcun riferimento alla necessità di residenza, e questo requisito non è introdotto da altri provvedimenti collegati.
Tuttavia, l'agevolazione è collegata al luogo in cui si trova l'immobile, essendo riconosciuta solo se si trova in un comune ad alta densità o in Comune dichiarato in Stato di Emergenza nei 5 anni precedenti al maggio 2014 (limitatamente alla cedolare).
Per quanto riguarda le conseguenze fiscali della mancata residenza del conduttore, possiamo identificarne due in generale.
In primo luogo, il conduttore non potrà fruire delle detrazioni sui canoni versati, in quanto possono essere applicate solo se l'immobile locato è destinato a sua abitazione principale.
Il conduttore che stipula un contratto 3+2, ha infatti diritto, se l’immobile è adibito a sua abitazione principale, ad una detrazione IRPEF (vale a dire ad uno sconto sull’imposta che paga in sede di dichiarazione dei redditi), che varia in base al suo reddito complessivo.
Per il locatore, per quanto riguarda l'IMU, in alcuni comuni è prevista un'agevolazione (aliquota ridotta) se affitta con 3+2 a un conduttore che adibisce l'immobile a sua abitazione principale.
In questi comuni, quindi, sarebbe questa l’unica agevolazione a venire meno se il conduttore non dovesse prendere la residenza nell’immobile.
Attenzione, però: il locatore potrà comunque beneficiare dello sconto del 25% IMU riconosciuto dalla Legge di Stabilità 2016 e svincolato dalla residenza del conduttore.
Conclusioni:
In sintesi, la residenza del conduttore non è un requisito per la stipula di un contratto 3+2, né per ottenere le relative agevolazioni fiscali.
Se sei un proprietario che intende affittare un immobile con questo tipo di contratto, hai la possibilità di godere di numerosi vantaggi affidandoti a SoloAffitti.
In particolare, con il nostro servizio SoloAffittiPAY, potrai avere la sicurezza di ricevere il canone di locazione direttamente da noi, senza dover preoccuparti di eventuali inadempienze da parte del conduttore.
Grazie alla nostra esperienza pluriennale nel settore delle locazioni, siamo in grado di offrirti una rendita sicura, puntuale e continuativa per tutta la durata del contratto.
Scopri come SoloAffittiPAY può aiutarti a massimizzare il rendimento del tuo immobile in tutta sicurezza.
