Gli step per dare in affitto la casa di proprietà e guadagnare!

La proprietà immobiliare è la forma d’investimento più redditizia e costante.

In tempi di crisi e oscillazioni finanziarie questa verità diventa quasi un mantra che un proprietario immobiliare si ripete per mettere a reddito l’investimento o l’immobile ereditato e capitalizzare la rendita che ne deriva.

Come fare?
Come posso mettere in affitto la casa ed essere certo che guadagnerò il massimo, sempre e puntualmente?
Gli step da seguire non sono molti, per fortuna, ma sono molto specifici e includono competenze dettagliate.

1. Valuta il tuo immobile: in maniera oggettiva!

La prima cosa da fare è dare un valore alla tua proprietà e provare a calcolare qual è la rendita che può produrre. Sicuramente avrai un amico che ha affittato la casa della nonna, sperduta in campagna, con dei mobili terrificanti, a 800 euro al mese, in una settimana.

Ma il caso dell’amico potrebbe:
a. essere falso,
b. essere un gran colpo di fortuna.
Ora, per poter essere certi di fare una valutazione giusta e che renda l’immobile appetibile, è il caso di fare una valutazione attenta del mercato di zona, dei canoni richiesti dagli proprietari nello stesso condominio o in quelli vicini; avere un’idea precisa dei mq, della composizione della casa e delle dotazioni già disponibili o che potrai aggiungere per aumentare un po’ la richiesta. Per esempio se attualmente la casa è arredata ma non ha la lavatrice, potrei fare un piccolo investimento per poter avere la certezza che con la lavatrice la casa risulti più facilmente affittabile.

2. Considera a chi vuoi affittare la tua casa, ovvero per quanto tempo vuoi metterla a reddito?

Se voglio guadagnarci solo per un uno/due anni, perché poi vorrei andarci a vivere io, dovrei escludere le formule contrattuali classiche, di quattro anni + 4 o di 3 anni +2 che di solito sono preferite da inquilini che cercano soluzioni abitative stabili (residenza principale) e concentrarmi su altri target di inquilini, come gli studenti fuori sede o i lavoratori trasfertisti che hanno necessità di permanenze più brevi.

3. Attenzione ai turisti immobiliari!

Oggi gli inquilini che cercano casa, per poco o molto tempo, sono numerosissimi. Se non vuoi che il tuo cellulare si trasformi in un call center, dovresti valutare di promuovere la tua casa in affitto solo su determinati canali e fare un’attenta analisi delle persone che porti poi in visita. Potresti rischiare di aprire casa e raccontare la tua proprietà a molte persone, non tutte necessariamente interessate.
In questo caso affidarsi a un professionista che possa gestire la trattativa sarebbe molto più semplice, soprattutto per quanto riguarda la certificazione della solvibilità del futuro inquilino: buste paghe vere, rapporto adeguato e sostenibile tra reddito e canone di locazione, nessuna negatività in banche dati (protesti, pregiudizievoli, etc.)

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4. Considera quale contratto puoi stipulare?

Dalla legge di riforma delle locazioni, la legge 431/98, per i contratti a uso abitativo è possibile scegliere fondamentalmente tra due contratti:
Il contratto libero di 4 anni + 4, dove per libero s’intende che posso chiedere una qualsiasi cifra come canone mensile (ma abbiamo detto che deve essere un canone di mercato per poter essere d’appeal), chiedere un eventuale aggiornamento Istat al 100% e prevedere altri adeguamenti per particolari lavori
– I contratti a canone concordato dove il canone, invece, deve rientrare all’interno delle fasce di oscillazioni, minime e massime, fissate da un accordo territoriale stipulato a livello territoriale nei comuni ad alta tensione abitativa, che includono:
o Contratto di 3 anni + 2 dove a fronte di un canone vincolato e di altre limitazioni, ci sono agevolazioni fiscali per il proprietario;
o Contratti transitori della durata massima di 18 mesi, che potrebbero essere stipulati anche in comuni non ad alta tensione abitativa senza vincoli sul valore del canone; ma che devono essere sempre legati a particolari e documentabili motivazioni di transitorietà dell’inquilino o del proprietario. Soprattutto questi contratti non sarebbero rinnovabili.
o I contratti transitori per studenti universitari fuori sede, della durata da 6 a 36 mesi con uguale periodo di rinnovo, dedicati proprio a studenti che sono iscritti a corsi di laurea o specializzazioni.

5. Come e dove puoi registrare il contratto di affitto?

Il contratto di locazione (questo il termine tecnico per l’affitto di beni immobili) è una scrittura privata tra le parti, locatore/proprietario e conduttore/inquilino. Per i contratti superiori a 30 giorni di durata è obbligatorio registrare tale scrittura presso l’Agenzia delle Entrate, direttamente oppure tramite un intermediario. La registrazione conferisce al contratto valenza giuridica e fiscale.

6. Vaglia attentamente la convenienza dell’affitto: quanto si guadagna?

Questo è un aspetto molto delicato e implica una serie di attente valutazioni da fare. Intanto abbiamo detto che se hai attribuito un valore coerente alla tua casa puoi metterla in affitto abbastanza brevemente. Se l’hai affittato a 650 euro al mese, in un anno avrai un’entrata di 7.800 euro. Come vengono tassati? Puoi scegliere se tassarli con cedolare secca e quindi con una imposizione del 21% se hai stipulato un contratto a canone libero, o del 10% nel caso il contratto sia a canone concordato. Quindi 1.638 euro o 780 euro di tasse sui redditi. In caso di opzione per il regime classico Irpef, i 7.800 euro (con deduzione del 5% per i canoni liberi e del 33.5% per i canoni concordati) si sommano ai redditi personali e sono tassati secondo le varie aliquote marginali; se facciamo una semplificazione possiamo pensare a una tassazione del 25%, quindi 1.852 in caso di canone libero e 1297 euro per i concordati.

7. Tutelati: del domani non v’è certezza!

Se anche hai fatto tutti gli step con attenzione e molta cautela, sappiamo bene che il futuro non è prevedibile e un inquilino che smette di pagare è sempre dietro l’angolo. Quindi se hai chiesto un semplice deposito cauzionale potresti ritrovarti con tre mesi coperti da questo piccolo gruzzoletto, ma sai quanto dura uno sfratto di morosità, l’unica procedura che potrai attivare per liberare la casa e provare a recuperare le mensilità di non pagate? Purtroppo dura ben più di tre mesi!!
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